夫妻節稅規畫

《 夫妻節稅 》 請問關於房子過戶與首購的問題
請問一下，我最近剛結婚，我老公住的這個房子，一直以來都是我老公在繳房貸， 但名字是他哥哥的，他們已經約定好，這間房子是屬於我們的，只是還沒有過戶。 最近結婚，想說，把它過過來，對我們比較有保障 想請問，貸款只剩下六十幾萬，大家會建議直接把他繳清過戶比較好， 還是再繼續和銀行貸款，如果假設跟銀行貸款六十幾萬，或者更多， 那會影響所謂的首購資格嗎？ 台中市青年首購是200萬嗎？是不是一個人一生一屋，並非限定於首間房子， 如果這個房子過戶後是向銀行貸款，而非申請首購， 那是否下次還要再買房子的時候，可以向政府申請200萬的首購專案。 還有想請問，目前銀行貸款利率大約是多少?

針對你問題以下依序回答並給予你正確房貸資訊

想請問，貸款只剩下六十幾萬，大家會建議直接把他繳清過戶比較好，還是再繼續和銀行貸款，如果假設跟銀行貸款六十幾萬，或者更多，那會影響所謂的首購資格嗎？

A:無需繳清再過戶有二種方式可適用你目前情況

1*贈與移轉再請先生辦理轉貸：此方式可保留你首購資格以後未來若需再購屋使用但矛盾點在於你夫妻名下有有房雖未使用優惠貸款但不符合資格

2*用買賣移轉：針對贈與稅與土增稅較有節稅效果

台中市青年首購是200萬嗎？是不是一個人一生一屋，並非限定於首間房子，

A:你看到舊資訊了！200萬是青年安心成家屬先申請有核准函再搭配優惠貸款重點是現以停辦目前僅有青年首購額度是500萬只要名下無房就符合申請資格

如果這個房子過戶後是向銀行貸款，而非申請首購，那是否下次還要再買房子的時候，可以向政府申請200萬的首購專案。

A:雖未動用首購資格但優惠貸款規範皆是要求名下無不動產這一次雖未辦首購但你未來買房經查核名下有屋就不符合資格所以建議你這一次就直接動用首購優惠以買賣方式進行辦理

還有想請問，目前銀行貸款利率大約是多少，首購利率又大約是多少呢？ 會差很多嗎？

A:目前一般房貸利率約2.2%起如為首購貸款前2年1.9%上下平均約2.2%

如果這間房子後來決定要向政府貸款，如果假設只貸了60萬元，那剩下的140萬下次買房子要貸款還能再貸出來嗎？

A:給予你基礎概念首購優惠不是向政府貸款而是政府給予利率補助房屋能貸額度多寡最後還是看銀行鑑價依據如房屋太老舊或借款人財資條件不足就算符合首購也沒銀行會貸給你而首購500萬額度此次如動用就不會給予保留沒用足額度

還有想請問，現在過戶需要付什麼費用，可以請大家詳細幫我列出來嗎？增值稅、代書費(大約多少)、貸款設定費、書狀費、……還有什麼呢？

A:房屋移轉會產生相關稅費如下

※贈與稅 (今年免稅額220萬.如你使用贈與就會有此稅賦產生)

※契稅（移轉按核定契價課徵百分之六）

※土地增值稅 (如使用贈與就以一般稅率計算與買賣計算方式差異極大)

※地政移轉規費 (金額的每萬12元)

※印花稅（移轉現值千分之一）

※地價稅及房屋稅 (以交屋日為準按天數比例計算)

※代書費用 (建物土地各一筆約1.5萬)

房屋貸款規費及等相關費用如下

※地政設定規費（貸款金額的每萬12元加設定書狀費4000元）

※徵信查詢費（300元、少數銀行是先支付費用）

※銀行開辦費（3000-5000元、各銀行名目收取費用高低不同）

※火險及地震險（依重置成本基礎估算）

※資料規費（謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張20元）

綜上建議；為保障所以先過戶、此非常合理, 因為難保兄長日後是否會反悔, 個人會建議以省稅費支出為考量, 以買賣方式進行, 並使用首購資格申貸. 雖原貸款剩60萬, 但你以買賣方式就不宜僅申貸60萬, 原因為若無「合理交易價金比例與買賣之實會視同贈與行為」,具時你要申報的過戶稅費就是以贈與來做計算. 所以房屋價值多少, 就以其合理比例做較易買賣, 以符合屬買賣之實. 所以如何規劃此類實貸少, 但要以合理比例買賣件操作, 這就需要所委任代書有完整的稅務概念與辦理經驗, 方能真正的幫你省到錢, 並辦好過戶移轉程序.

建議你先做諮詢, 了解正確資訊與概念後再做打算, 以上分析回答希望對你辦理應對方向有幫助.

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